1. Хто такі приватні інвестори та як вони працюють
Уяви ситуацію: банк відмовив, документи довго перевіряють, потрібні довідки за 6 місяців, підтвердження доходів, кредитна історія з 2017 року. І тут з’являється приватний інвестор. Хто це?
Це фізична особа або компанія, яка надає позику під заставу майна за власні кошти. У 2024 році частка таких угод на ринку України зросла приблизно на 18%. До кінця 2025 очікується ще +12%.
Відмінність від банків
Банки працюють повільно: перевірка може тривати 14–30 днів. Приватний кредитор часто приймає рішення за 24–72 години. Ставки вищі — у 2023 середній відсоток складав 24% річних, у 2024 — 26%, а у 2025 коливається в межах 28–32%.
Середні ставки та строки у 2024–2026 роках
Типовий строк — від 3 до 24 місяців. Короткі угоди до 6 місяців становлять близько 35% ринку. Сума фінансування зазвичай не перевищує 60–70% від ринкової вартості об’єкта.
2. Чому інвестори обирають заставу замість звичайного кредиту
Ризик — головний фактор. Якщо позичальник не платить, інвестор реалізує майно. У 2022–2024 роках приблизно 8% угод завершилися продажем застави.
Рівень ризику
Житлова нерухомість у Києві втратила близько 15% вартості у 2022, але вже у 2024 відновила 10%. Такі коливання впливають на рішення.
Ліквідність як ключовий фактор
Продати квартиру 45 м² у великому місті простіше, ніж склад 900 м² у селі. Ліквідність вирішує все.
3. Квартири — найпопулярніший варіант застави
Близько 52% угод у 2025 році припадає саме на квартири.
Вторинний ринок
Житло 1990–2015 років будівництва цінується через зрозумілу історію власності. Середня вартість у Києві у 2025 — близько 1200–1500 доларів за м².
Новобудови після 2018 року
Будинки, введені в експлуатацію після 2018, викликають більше довіри. Інвестори зазвичай приймають квартири з готовими документами, не майновими правами.
4. Приватні будинки та котеджі
Попит на будинки зріс після 2020 року. Площа 120–250 м² — оптимальний формат.
Земля під будинком
Ділянка повинна бути оформлена належним чином. У 2021 після відкриття ринку землі приватні інвестори активніше почали працювати з такими активами.
Попит у передмісті
Передмістя Києва, Львова, Дніпра показали приріст цін на 7–11% у 2024 році.
5. Комерційна нерухомість
Приблизно 21% угод у 2025 пов’язані з бізнес-об’єктами.
Офіси
Приміщення до 150 м² у центрі мають кращу ліквідність.
Магазини
Street retail у густонаселених районах цінується стабільно.
Склади
Складські комплекси зросли в ціні на 14% у 2023 через розвиток e-commerce.
6. Земельні ділянки
Після 1 липня 2021 року ринок землі запрацював повноцінно.
Під забудову
Ділянки 6–12 соток у межах міста приймаються охоче.
Сільськогосподарські землі після 2021 року
Ціна гектара у 2021 становила близько 27 000 грн, у 2025 — вже понад 45 000 грн у деяких регіонах.
7. Нежитлові приміщення
Гаражі та паркомісця — нішевий варіант, але реальний.
Гаражі
Ціна у 2024 в середньому 6 000–12 000 доларів залежно від міста.
Паркомісця
У новобудовах коштують від 15 000 доларів.
8. Недобудови та проблемні об’єкти
Інвестори приймають їх рідко. Якщо готовність понад 70% і є документи, шанс зростає.
9. Апартаменти та нестандартні формати житла
Апартаменти у 2025 становлять близько 9% ринку застав.
10. Які об’єкти зазвичай не приймають
Ось короткий список:
- Аварійні будівлі
- Об’єкти з арештом
- Самобуди без документів
- Спільна власність без згоди співвласників
- Житло у зоні активних бойових дій
11. Фактори, що впливають на рішення інвестора
Інвестор оцінює:
- Локацію
- Стан
- Юридичну чистоту
- Ринкову ціну
- Ліквідність
12. Як оцінюють нерухомість у 2025 році
Залучають оцінювача. Різниця між ринковою та заставною вартістю може становити 20–30%.
13. Типові помилки позичальників
Найпоширеніші:
- Завищення вартості
- Приховування проблем
- Невивчення договору
- Ігнорування штрафів
- Нереалістичний графік виплат
14. Практичні приклади угод
У 2024 році квартира 60 м² у Львові вартістю 90 000 доларів стала заставою для позики 55 000 на 12 місяців під 30%.
Будинок 180 м² під Києвом оцінили у 160 000, видали 95 000 строком на 18 місяців.
15. Як підготувати об’єкт до застави
Перевір документи. Замов оцінку. Погаси комунальні борги. Зроби фотофіксацію стану. Більше інформації про вимоги до об’єктів можна знайти тут.
16. Як впливає регіон на рішення приватного інвестора
Географія відіграє значну роль у процесі погодження угоди. У 2025 році Київ та область формують близько 38% всіх договорів під заставу. Львівська область займає приблизно 14%, Дніпропетровська — 11%, Одеська — 9%. Об’єкти у великих містах продаються швидше, тому ризик для кредитора нижчий. Якщо квартира розташована в обласному центрі з населенням понад 500 000 осіб, шанс отримати фінансування зростає на 20–25% порівняно з маленькими населеними пунктами.
Села та невеликі громади з кількістю мешканців до 10 000 людей викликають більше запитань. Продаж такого активу може тривати 6–12 місяців. Інвестор закладає цей фактор у відсоткову ставку. Саме тому житло у районному центрі часто оцінюють на 15% нижче ринку, щоб компенсувати потенційні складнощі реалізації.
17. Стан будівлі та рік введення в експлуатацію
Рік побудови має значення. Панельні будинки 1970–1985 років приймають, але дисконт може сягати 25%. Новобудови після 2015 року викликають більше довіри, адже комунікації сучасні, планування зручне, а попит стабільний. У 2024 середній термін експозиції квартири у новому ЖК становив 48 днів, тоді як старий фонд продавався близько 73 днів.
Технічний стан теж впливає на суму позики. Якщо приміщення потребує капітального ремонту вартістю 10 000–20 000 доларів, інвестор може зменшити фінансування на відповідну суму. Охайний вигляд підвищує привабливість. Навіть косметичне оновлення за 2 000–3 000 доларів здатне додати 5–7% до оцінки.
18. Документальна чистота та юридичні нюанси
Правовстановлюючі папери — основа будь-якої угоди. Якщо право власності оформлено після 2013 року та внесено до реєстру, перевірка займає 1–2 дні. Старі свідоцтва зразка до 2004 можуть вимагати додаткової перевірки, що затягує процес до 5 робочих днів.
Наявність співвласників ускладнює ситуацію. Якщо частка належить кільком особам, потрібна нотаріальна згода кожного. Відсутність дозволу хоча б одного учасника робить угоду неможливою. Арешти, заборони чи судові спори автоматично зупиняють розгляд заявки.
19. Співвідношення суми позики та ринкової вартості
Приватні кредитори зазвичай не видають більше 70% від реальної ціни об’єкта. У 2023 середній показник складав 65%, у 2024 — 62%, у 2025 він коливається в межах 55–68% залежно від типу активу. Чим ліквідніше майно, тим вищий відсоток фінансування.
Наприклад, квартира за 100 000 доларів може стати підставою для отримання 60 000. Комерційне приміщення аналогічної вартості часто дозволяє розраховувати лише на 50 000–55 000. Земельна ділянка без комунікацій оцінюється ще консервативніше — близько 45–50% від її ринкової ціни.
20. Строк користування коштами та умови пролонгації
Тривалість договору зазвичай становить від 3 до 24 місяців. Найпопулярніший формат у 2025 році — 12 місяців, що займає близько 41% угод. Короткі позики на 6 місяців складають приблизно 28%. Довші строки понад 18 місяців погоджують рідше через зростання ризику.
Можливість продовження договору обговорюється окремо. Пролонгація часто коштує 1–3% від суми боргу. Якщо позичальник заздалегідь попереджає про труднощі, інвестор іде назустріч. Коли затримка виникає без пояснень, нараховується пеня 0,5–1% за кожен день прострочення.
21. Чи варто звертатися до приватного інвестора саме зараз
Економічна ситуація 2022–2025 років змусила багатьох шукати альтернативні джерела фінансування. Рівень інфляції у 2022 перевищував 20%, у 2023 знизився до 12%, у 2024 стабілізувався близько 8%. Такі коливання впливають на вартість грошей та очікування сторін.
Рішення завжди індивідуальне. Якщо потрібні кошти терміново, а банк відмовив, приватний інвестор може стати виходом. Проте варто тверезо оцінити можливості погашення. Важливо розуміти всі умови договору, бо саме тут приховані ключові деталі, які визначають безпечність угоди.
22. Висновки та рекомендації
Приватні інвестори приймають широкий спектр нерухомості — від квартир до складів. У 2025 році гнучкість зростає, проте ризики ніхто не скасовував. Ліквідність, юридична чистота та реальна ціна вирішують більше, ніж площа чи престиж району.
Головне — тверезо оцінити можливості. Застава — інструмент, а не чарівна паличка.
FAQ
1. Який мінімальний відсоток видають під заставу?
Зазвичай 50–70% від вартості.
2. Чи можна отримати кошти без офіційного доходу?
Так, але об’єкт повинен бути ліквідним.
3. Скільки триває оформлення?
Від 1 до 5 днів.
4. Чи приймають землю без будівель?
Так, якщо вона оформлена належним чином.
5. Що буде при простроченні?
Передбачені штрафи, іноді 0,5–1% за день.